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Le terrain idéal pour faire construire votre maison

Le terrain idéal pour faire construire votre maison

Avant d’en venir à la conception de votre maison, une étape primordiale est à franchir, celle du choix du terrain.

La sélection du terrain est une étape primordiale pour laquelle il est nécessaire de prendre son temps. Car trouver le bon terrain, c’est à dire celui qui correspond à vos besoins, conditionnera la réussite de votre projet de construction.

Trouver le “bon” terrain
Avant toute chose, il faut savoir qu’il n’y a pas de bon ou de mauvais terrain, mais seulement un terrain qui correspond ou pas à vos besoins et vos objectifs. Le choix d’un terrain devra surtout répondre à des attentes personnelles. Il est donc important de prendre son temps et de lister vos priorités, actuelles et à venir en fonction de vos objectifs de vie.
En revanche, il faudra évidemment que le terrain choisi soit constructible (ou “terrain à bâtir”), c’est à dire susceptible de supporter des constructions neuves destinées à l’habitation ou à l’usage commercial.

Quel type de terrain ?

  1. Le lotissement
    C’est une surface foncière qui a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivrée par l’administration en vue de diviser le sol en parcelles. Votre terrain est constructible, viabilisé et raccordés à certains réseaux. Le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente.
  2. Le terrain en diffus
    Le terrain n’est pas dans un lotissement mais indépendant. Il est constructible, et vous avez la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais vous devez quand même vérifier que votre projet est possible. Chaque mairie est tenue de fournir un certificat d’urbanisme préopérationnel qui précisera si votre projet de construction est réalisable.
    Après vérification des plans de votre future construction, un instructeur contrôlera que vous respectez les contraintes architecturales en vigueur sur la commune (forme de la toiture, couleur des tuiles, enduits de façades, etc.)

Une fois le type de terrain déterminé, d’autres critères sont à prendre en compte.

Se méfier des pièges souterrains
Il n’existe pas de sol idéal, mais certains posent plus de problèmes que d’autres. C’est le cas des sols argileux, particulièrement sensibles à la réhydratation (et responsables d’importants sinistres liés à la sécheresse), et des sols alluvionnaires ou humides, par définition instables. Suivant les cas, les fondations de votre future maison nécessiteront l’installation d’un radier (couche de béton armé coulée sur le sol et sur laquelle est assise la construction), ou de pieux en béton constituant un ensemble stable de pilotis sur un terrain meuble. Le sous-sol peut aussi comporter des vides naturels ou artificiels et dans ce cas, les fondations devront atteindre le “bon sol”, parfois situé à une dizaine de mètres de profondeur.

Faire procéder à des sondages
Pour mieux connaître la nature d’un sous-sol, vous pouvez commencer par effectuer une enquête de voisinage pour interroger les propriétaires locaux.
Si les vendeurs ne sont pas tenus de fournir d’études de sol, ils ont l’obligation d’avertir les acquéreurs sur les problèmes dont ils auraient connaissance. Enfin, rien ne vous empêche, même si cette pratique reste marginale, d’insérer dans le compromis de vente une condition suspensive concernant l’état des sols.

Prévoir l’évolution de votre environnement
Vous pouvez vous rapprocher de la Direction départementale des territoires (DDT) qui vous informera sur les grands projets à venir : création d’un aéroport, d’une autoroute, installation de lignes à haute tension… Par ailleurs, les inondations à répétition dans certains départements ont ravivé les craintes des acquéreurs de terrains à bâtir. Aujourd’hui, les terrains situés dans des secteurs à risques ne sont normalement pas classés constructibles – en principe du moins.
Ces secteurs sont répertoriés dans le PLU et, lorsqu’il existe, dans le Plan de Prévention des Risques (PPR). Si votre commune ne dispose ni de PLU ni de PPR, consultez la rubrique dédiée du site du Ministère de la Transition Écologique et Solidaire (www.georisques.gouv.fr). Elle recense, pour chaque localité, les risques naturels, les arrêtés de catastrophes naturelles et précise si elle s’est dotée ou non d’un PPR.

Identifier les pollutions d’origine industrielle
Enfin, pour éviter de vous retrouver sur un sol ayant subi des pollutions d’origine industrielle, surtout si vous achetez en zone urbaine, renseignez-vous le site InfoTerre : infoterre.brgm.fr. Sorte de banque du sous-sol, cette plateforme répertorie les anciens sites industriels, qu’ils soient pollués ou non.

Évaluer la surface de votre terrain
Autre avantage du terrain situé dans un lotissement ou une ZAC : il est vendu borné, ce qui permet d’en connaître la surface exacte. Le descriptif du terrain résultant du bornage doit d’ailleurs, sous peine de nullité, figurer dans le compromis de vente. Disposer de la surface exacte du terrain est d’autant plus important que cet élément déterminera le nombre de mètres carrés constructibles, découlant du coefficient d’occupation des sols (COS).

Respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Même si le terrain que vous projetez d’acheter répond à toutes ces exigences, il est possible que votre projet soit mis à mal par les règles locales d’urbanisme. Avant d’acheter, il convient donc de vérifier les contraintes pesant sur la maison.

Insérer une clause suspensive
Dans le compromis de vente du terrain, vous avez tout intérêt à insérer une clause suspensive concernant l’obtention du permis de construire. Une précaution qui vous évitera, alors que vous rêvez d’une vaste demeure, de vous retrouver dans l’obligation de construire… un cabanon. Prévoyez un délai maximal de 5 mois entre la date du compromis de vente et celle de l’acte définitif.

Et une fois propriétaire du terrain, n’attendez pas trop longtemps avant de commencer les travaux. En effet, n’oubliez pas qu’un certificat d’urbanisme est valable de 12 à 18 mois et un permis de construire 2 ans.
 
 

BON À SAVOIR
Gardez à l’esprit que toute construction devra être adaptée au terrain et non l’inverse. Si vous désirez faire construire une maison de plain-pied, évitez les parcelles de terrain en pente, si l’ombre vous déprime, évitez un terrain qui n’est exposé que peu de temps au soleil dans la journée. Il faut donc tenir compte de tous les paramètres techniques connus lors de l’achat et surtout, faire preuve de bon sens.

 

L’EXPERTISE LEADER HABITAT
Afin de vous faire gagner du temps de vous éviter toutes ces étapes chronophages inhérentes à la recherche d’un terrain par vous-même, Leader Habitat vous propose une sélection de terrains de qualité, en lotissement et en diffus. N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de vos critères de recherche, nos conseillers se feront un plaisir de trouver le terrain idéal de vos projets de vie.